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不動産登記制度は、権利変動の過程と権利関係の現況を公示することによって、不動産に関する権利を保全し、その取引を保護することを目的としています。
公示の原則とは、登記されていない物権変動は存在しないという消極的信頼を保護することを言い、公信の原則とは、登記されたとおりの物権変動が存在するという積極的信頼を保護することを言います。日本では、公示の原則を採用しており、公信の原則は採用していません。例えば、Ａ名義の甲土地をＢが買ったが、実はＡは無権利者であった。Ｂは、Ａ名義の登記を信頼したとしても、当然に甲土地を取得することはできません。つまり、Ａ名義の登記がある以上、Ａが所有者だろうと信じて取引をしたＢの積極的信頼は保護されないということです。
一方で、民法１７７条では、「不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。」と定められており、これを対抗力と言います。対抗力の例として、二重譲渡が挙げられます。Ａが甲土地をＢへ売ったあとに、実はＣへも甲土地を売っていた場合、ＢとＣの優劣は売買の前後ではなく登記の前後で決することになります。つまり、Ｂが甲土地の所有者であるということを、Ｃへ主張するには登記をしなければならないということです。もし、先にＣが登記を備えていれば、Ｂは対抗できないことになります。この対抗要件としての登記は、不動産の物権変動の当事者に対して登記を間接的に強制する機能、登記しなければ第三者に対抗できないという不利益を受けるおそれがあるため、自己の権利を保全するために速やかに登記をするよう促すことになります。これにより、先に述べた「公示の原則」が意味を持ちます。
う～ん、なかなか理解しずらいですよね。
実は、民法改正により自己の相続分を超える権利についても、相続登記をしなければ第三者に対抗できなくなりました。ご注意を。